Nullité

La nullité en immobilier concerne l’annulation d’un acte portant sur un bien immobilier (compromis de vente, promesse, acte authentique, bail…).

En droit français (France), elle entraîne en principe l’anéantissement rétroactif de l’acte.

🔹 1️⃣ Nullité d’une vente immobilière

Une vente peut être annulée si une condition essentielle n’est pas respectée.

✅ Causes fréquentes :

• Vice du consentement

• Erreur (ex : surface erronée importante)
• Dol (manœuvres frauduleuses du vendeur)
• Violence

• Incapacité d’une partie

Ex : vente conclue par un mineur non émancipé.

• Objet illicite ou irrégulier

Ex : construction totalement illégale.

• Défaut de formalisme

En matière immobilière, la vente définitive doit être signée devant notaire (acte authentique).

🔹 2️⃣ Nullité pour vice caché

Si un défaut grave rend le bien impropre à l’usage (ex : infiltrations majeures dissimulées), l’acheteur peut demander :

• soit l’annulation de la vente,
• soit une réduction du prix.

Fondement : articles 1641 et suivants du Code civil.

🔹 3️⃣ Nullité d’un compromis ou d’une promesse

Un compromis peut être annulé en cas :

• d’absence de condition suspensive réalisée (ex : refus de prêt),
• d’erreur sur un élément essentiel,
• de non-respect du délai de rétractation (10 jours pour l’acheteur non professionnel).

🔹 4️⃣ Effets de la nullité

Si la vente est annulée :

• 🔁 Le vendeur récupère le bien
• 💶 L’acheteur récupère le prix payé
• Les frais peuvent être restitués selon les cas
• Des dommages-intérêts peuvent être dus

L’annulation est rétroactive : la vente est censée n’avoir jamais existé.

🔹 Nullité absolue ou relative ?

• Nullité absolue : protège l’ordre public (ex : objet illicite)
• Nullité relative : protège une partie (ex : dol du vendeur)